• הפירצה שגילו משקיעי הנדל"ן: מימון של עד 75% משווי הדירה – בלי להגיע לבנק. ומה הריבית?

הפירצה שגילו משקיעי הנדל"ן: מימון של עד 75% משווי הדירה – בלי להגיע לבנק. ומה הריבית?

פלטפורמות מימון המונים – כמו הומי, בלנדר וטריא – נכנסו באחרונה לתחום המשכנתאות ■ מכיוון שאינן כפופות למגבלות בנק ישראל, הן מציעות מימון בהיקפים גבוהים למשקיעים בשוק הנדל"ן ■ מנכ"ל בלנדר: "הבנקים מנפחים את בועת הדיור, אנחנו מקדמים תחרות"

לפני כמה שנים הטיל בנק ישראל מגבלות על מתן הלוואות למשקיעים בשוק הנדל"ן, במטרה למתן את סיכון הבנקים ולצנן את המחירים בענף. בין היתר, הבנק קבע כי משקיעים יוכלו לקבל משכנתא בשיעור של עד 50% מערך הנכס, ולא 75% בדומה לרוכשי דירה ראשונה. אלא שפרצה חוקית חדשה יחסית מאפשרת כיום למשקיעי נדל"ן לעקוף את המגבלה באמצעות אתרי הלוואות של עמית לעמית (P2P).

החל ב–2018 רשאיות פלטפורמות מימון אינטרנטיות, שאינן כפופות למגבלות בנק ישראל, להעמיד משכנתאות לרכישת דירה. מדובר באתרי מימון כמו בלנדר (Blender), טריא (Tarya) והומי (HOMEI). הרחבת הפעילות לתחום המשכנתאות התאפשרה כתוצאה מרפורמה מקיפה שיזם משרד באוצר בשוק האשראי בישראל, שכללה חקיקת החוק לפיקוח על גופי מימון חוץ־בנקאיים, הקמת מאגר נתוני אשראי והסדרת תחום ההלוואות מעמית לעמית.

משכנתאות של עמית לעמית — שלעתים משווקת כמשכנתא חברתית — מאפשרת למשקיעים פרטיים להיכנס בנעלי הבנק בעסקה לרכישת דירה, להיות הגורם שמעמיד את המימון. בשונה מהלוואות צרכניות שניתנות ללא כל שעבוד, משכנתא נחשבת השקעה סולידית יותר, שכן היא נושאת בטוחה — שעבוד ראשון על הנכס. הדבר מעניק הגנה למלווים במקרה של חדלות פירעון.

שוק המשכנתאות מסתכם ב–50 מיליארד שקל בשנה, כשמדי חודש נוטל הציבור כ–6,000 משכנתאות. תיק המשכנתאות במערכת הבנקאות — שתפח בהתמדה בשנות הגאות — מסתכם ב–350 מיליארד שקל. המאמצים של שר האוצר, משה כחלון, לצינון שוק הדיור לא הצליחו להביא לשינוי כיוון בשוק עד כה, וההערכות הן שהמחירים עשויים בקרוב לחזור לטפס.

1. בלנדר: משכנתא על 75% מהנכס

אחת מפלטפורמות המימון שנכנסה באחרונה לתחום המשכנתאות היא בלנדר, שבשליטת דורון אביב, לשעבר בעלי חברת הנדל"ן אוסיף, וכיום מבעלי אביב ארלון וקבוצת אביב. בלנדר, שהוקמה ב–2014, מנהלת תיק הלוואות של כחצי מיליארד שקל, בעיקר בתחום האשראי הצרכני. התיק מניב תשואה ממוצעת למשקיע של 5.5% בשנה (לאחר עמלות). בלנדר מציעה משכנתאות בריבית שנתית ממוצעת של 4.9%, הצמודה לריבית הפריים במשק.

בלנדר פונה בעיקר למשקיעי נדל"ן, ומציעה שיעור מימון של 75% מערך הנכס. גל אביב, מנכ"ל בלנדר, ציין כי שיעור המימון הגבוה נובע מכך שבלנדר אינה כפופה למגבלות החלות על הבנקים. יתרון נוסף, לדבריו, הוא האפשרות לבצע פירעון מוקדם של המשכנתא, ללא קנסות יציאה, ובכל שלב. "זה מאפיין שחשוב למשקיעים, שעשויים לרכוש נכס למספר שנים מצומצם", הדגיש אביב.

האשראי למשכנתאות מבוסס ההשקעות שמבצעים משקיעים, בעיקר פרטיים, דרך הפלטפורמה. אביב ציין כי היתרון המרכזי במשכנתאות מבחינת המלווה, הוא בבטוחה — שעבוד ראשון על הנכס: "הבטוחה מאפשרת למלווה לחזק את תיק ההלוואות שלו בהלוואה איכותית, לטווח ארוך, בלי לאבד את נזילות ההשקעה. הריבית על משכנתא אמנם נמוכה מהלוואות צרכניות, אך יתרונה הוא בבטוחה".

לדברי אביב, שיעור הריבית ללקוח משוקלל על בסיס כמה פרמטרים, ובהם החוסן הפיננסי וההכנסה החודשית: "ריבית המטרה שלנו היא 4.9%, אך היא תותאם לכל לווה על בסיס מאפייניו. החיתום נעשה באופן קפדני, על בסיס טכנולוגיית ההלוואות של בלנדר. כך אנחנו מצליחים להיות תחליף גמיש לבנקים, עם זמני תגובה מהירים יותר".

אביב אינו מוטרד משיעור המימון הגבוה שעלול לתרום להמשך ניפוח מחירי הנדל"ן: "הבנקים מעמידים כיום משכנתאות בסך 5 מיליארד שקל בחודש. הם הגורם שמנפח את ערך הנכסים ולא בלנדר שפועלת לייצר תחרות בתחום".

גם גופים חוץ־בנקאיים אחרים מציעים כיום משכנתא למשקיעים בשיעורי מימון גבוהים מהבנקים. מימון ישיר, למשל, מציעה משכנתא לכל מטרה בשיעור של עד 75% משווי הנכס; כלל ביטוח מציעה מימון בשיעור של עד 60% מהנכס.

2. הומי: "משכנתאות בין חברים"

הומי — שנוסדה בידי שניר כהן, גיא סעד (מנכ"ל), אשר לוגסי ושמעון מויאל, ופועלת תחת הסלוגן "משכנתאות בין חברים" — מעמידה אשראי למשכנתאות בלבד, ללא אשראי צרכני. כמו בלנדר, גם הומי מאפשרת לקבל מימון עד שיעור של 75% משווי הנכס כנגד שעבודו — שיכול להיות דירה, נדל"ן מסחרי, משרדים, חנויות, מבני תעשייה או קרקעות לבנייה. היא גם מעמידה מימון ללווים שעשויים להתקשות לקבל משכנתא מהבנקים, אך עשויה לגבות מהם ריביות גבוהות יותר.

לפי התעריפון באתר הומי, משכנתא בדרגה ראשונה ניתנת בריבית של 4%–10% בשנה, בהתאם לדירוג הלווה, לפי רמות של AA, A,B ו–C. משכנתא בדרגה שנייה — כלומר, משכנתא כנגד שעבוד שני על נכס — מונפקת בריביות של 5.2%–11.2%, בהתאם לדירוג הלווה. עד כה נתנה הומי משכנתאות במיליוני שקלים בודדים, אך בחברה ציינו כי בקשות בהיקפים של עשרות מיליונים נמצאות בתהליך חיתום סופי לקראת קבלת הלוואות.

הומי מציגה תשואות של 5.3%–8.6% בשנה למשקיעים, בהתבסס על מסלולי השקעה שונים, לטווחים שבין שלוש עד 18 שנה. סכום ההשקעה המינימלי למלווה הוא 10,000 שקל, והוא עשוי לממן הלוואות בלון או הלוואות המבוססות על תשלומי קרן שוטפים. הפלטפורמה מתחייבת למשקיע לפזר את כספי ההשקעה בארבע הלוואת שונות לפחות.

לוגסי, מנהל החיתום של הומי, לשעבר ראש מחלקת החיתום בדיסקונט ב–2006–2011, ציין כי הפלטפורמה היא למעשה בנק למשכנתאות, שנותן הלוואות על בסיס דירוג: "יש לקוחות טובים, שמסיבות שונות אינם יכולים לקבל משכנתא בבנק — כאלה שלא יכולים לעשות ביטוח חיים, או שיש להם הכנסות מחו"ל או שלפני שנים היתה להם בעיה כלכלית ונותרו עם 'כתם' — כל אלה יקבלו דירוג גבוה. לקוחות בעייתיים יותר יקבלו דירוג נמוך יותר, ולפי זה תיגזר הריבית".

לוגסי אינו סבור שמימון של 75% למשקיעים הוא בעייתי: "כדי שניפגע מהלוואות כאלה, מחיר הנכס צריך לרדת בחצי. הבנקים, למשל, נותנים מימון של 90% בתוכנית למחיר למשתכן. שיעור מימון של 95% שהיה בעבר, עם ריביות זולות, יכולים לתדלק בועה, ואנחנו עדיין רחוקים מזה".

3. טריא: תיק נדל"ן של 1.2 מיליארד שקל

טריא — שנוסדה ב–2014 בידי אייל אלחיאני, ורדה לוסטהויז ואסף שלוש — הרחיבה בשנה שעברה את פעילותה לתחום המשכנתאות. פלטפורמת המימון הגדולה והוותיקה מנהלת תיק הלוואות של 2.4 מיליארד שקל. כ–50% מהתיק מיוחסים לתחום הנדל"ן. טריא העניקה 700 מיליון שקל כהלוואות לקבוצות רכישה, 350 מיליון שקל כמשכנתאות, והיתרה כהלוואות גישור לנדל"ן. טריא היא השחקן השני בגודלו בהלוואות לקבוצות רכישה, לאחר בנק מזרחי טפחות.

"כמו בבנקים, גם אנחנו מעניקים שני סוגים של משכנתאות: הראשון הוא משכנתא לדיור (משכנתא על נכס שמתגוררים בו, ע"א), והשני הוא משכנתא לכל מטרה, שהיא בדרך כלל הלוואות שנוטלים משקיעים בשוק הנדל"ן. חלק עיקרי מהמשכנתאות שלנו מקורן בהלוואות שניתנו לחברים בקבוצות רכישה, והומרו עם קבלת אישור האכלוס למסלול משכנתא רגילה", אמר אלחיאני.

בשונה מבלנדר והומי, בטריא בחרו להגביל הן את שיעור המשכנתא —הן לדירה ראשונה והן את המשכנתא למשקיעים — עד ל–50% מערך הנכס. אלחיאני: "נקטנו מדיניות שמרנית. מימון של 75% או יותר מנפח בועה לא בריאה. בתחשיב הקיצון של בנק ישראל, מחירי הדיור יכולים לרדת עד 35% — כך שמי שנותן שיעורי מימון כאלה חשוף דרמטית לערך הבטוחה (הנכס, ע"א). זו בעיני חוסר אחריות. רק במקרים קיצוניים אנחנו מממנים 60% מערך הנכס.

"הריביות הממוצעות במשכנתא לדיור הן כ–4.2%–4.3% בשנה, בעוד הריביות במשכנתאות לכל מטרה הן כ–5.5% בממוצע. הריבית במסלול הזה משתנה בכל שלוש שנים, בהתאם לריבית הפריים במשק. הריבית במשכנתאות נמוכות ביחס להלוואות צרכניות, אבל מאחר שהכסף של מלווה מנותב גם לאפיקים צרכניים, כלל התשואה עולה מעבר לריבית המשכנתא. היתרון הוא בכך שהמשכנתאות מייצרות תמהיל הלוואות טוב וסולידי יותר".

אלחיאני ציין כי אחד המאפיינים שמאפשר לחברות המימון האינטרנטיות להיות תחרותיות ביחס לבנקים הוא עלויות התפעול: "עלויות התפעול שלנו נמוכות מהבנקים. רוב המערכת אוטומטית, כולל חלק גדול מהחיתום. מסיבה זאת, גם תהליך קבלת המשכנתא קצר. מקבילים אישור עקרוני למשכנתא בפחות מ–24 שעות. אם נמצאים כל המסמכים ניתן לקבל את המשכנתא בתוך שלושה ימים".

בינתיים, נראה במשרד האוצר לא מוטרדים מהפרצה החדשה, והעדיפו שלא להתייחס לעניין. מרשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון ומבנק ישראל לא נמסרה תגובה.

 

ערן אזרן, 10/07/2019, דה מארקר

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

מאמרים כללי

  • מהי המסלקה הפנסיונית?

    המסלקה הפנסיונית, הפועלת מתוקף יוזמה של משרד האוצר ובפיקוחו, מציעה פלטפורמה דיגיטלית היוצרת שדרוג משמעותי בשוק החיסכון הפנסיוני. באמצעות המסלקה הפנסיונית יכול כל אזרח במדינת ישראל לקבל תמונת מצב מלאה ועדכנית על החסכונות הפנסיונים הצבורים לזכותו. המסלקה מיועדת להעברת מידע מכלל גופי הביטוח, הפנסיה והגמל לציבור החוסכים ולקהל סוכני הביטוח והיועצים הפנסיונים. בעתיד, תאפשר המסלקה הפנסיונית, גם העברת כספים וביצוע פעולות במוצרים הפנסיונים. המסלקה מציעה ממשק מאובטח וידידותי למשתמש אשר צפוי להגביר את התחרותיות והשקיפות בשוק החיסכון הפנסיוני ולהפוך את המידע על החסכונות הפנסיונים שלנו לנגישים מתמיד.

  • האם חייב להיות קשר טוב בין הורים והילדים בכדי שהם ירשו אלו את אלו?

    החוק מאד ברור- החוק אינו אומר שחייב להיות קשר בין ההורים וילדיהם בכדי שהם ירשו אלו את אלו. החוק לא קובע שיש חובה במערכת יחסים טובה בכלל כדי לרשת את בן הזוג.

  • האם ניתן למשוך כספים מקופת גמל ללא מס גם אם טרם הגעתי לגבי 60?

    כן, ניתן למשוך כספים מקופת גמל לפי תנאים מסוימים (ראה מידע מלא במאמרים כללי), עבור קופות עם צבירות עד 8000 ₪ שאינן פעילות בהליך מהיר וללא מס.

  • מהם הסכנות בהענקת מתנות לילדים, למה צריך להיות מודעים?

    1. העברה רצונית של הרכוש על ידי הילדים – הגנה מפני נוכלים ושאר "רוצי טובתם" 2. העברה לא רצונית של הרכוש על ידי הילדים – גירושין, נושים. 3. פטירה של הילדים – הורשה

  • מהו חוק תיקון דיני המשפחה (מזונות)?

    על פי חוק תיקון דיני המשפחה אדם חייב במזונות שאר בני משפחתו. (רלוונטי ביותר במצבי סיעוד שבה העלות הטיפול השוטפת היא גדולה מאד. עולה השאלה מי יממן את העלות?).

צרו קשר

לקביעת פגישה ולפרטים נוספים,
נא השאירו פרטים ואשוב אליכם בהקדם

  • שם
  • דוא"ל
  • טלפון
  • נושא
אין לראות באתר זה משום המלצה לרכישה או למכירה של מוצר ביטוח או מוצר פיננסי כלשהו או תחליף לייעוץ, המתחשב הן בנתונים ובצרכים של כל לקוח, הניתן ע"י בעל רישיון לייעוץ כקבוע בחוק. יוסי פיצחדזה סוכנות לביטוח פנסיוני (2018) בע"מ, הנה חברה בעלת רישיון סוכן ביטוח פנסיוני, העוסקת בשיווק פנסיוני ולא בייעוץ פנסיוני. יוסי פיצחדזה סוכנות לביטוח פנסיוני משווקת את מוצריהם של מגוון גופים מוסדיים המפורטים באתר החברה. יוסי פיצחדזה סוכנות לביטוח פנסיוני בעלת זיקה, כהגדרתה בחוק הפיקוח על שירותים פיננסים (עיסוק בייעוץ פנסיוני ושיווק פנסיוני), תשס"ה-2005, למוצרים פנסיונים המשווקים על-ידה והיא עשויה להעדיף מוצרים אלה בעת מתן שירות ללקוח.