• השקעה בנכסים לא סחירים, קרנות השקעה כתחליף לתיק השקעות

"חוסר הוודאות של יזם נדל"ן הבא לקבל הלוואה הוא עצום"

רו"ח אבי דויטש, מנכ"ל קרן אקספו מסביר מתי פונים אל הקרן יזמי נדל"ן, איזה שינויים חלו לאחרונה בשוק האשראי, ומה ניתן לעשות בהעדרה של רגולציה מוסדרת בעולם האשראי החוץ בנקאי.

"היתרון של הבנקים, לרוב מתחיל ונגמר בריבית", כך אומר רו"ח אבי דויטש, מנכ"ל קרן אקספו, העוסקת במתן אשראי חוץ בנקאי כנגד בטחונות נדל"ן. אקספו היא בין הקרנות הפועלות בתחום בו שיעורם של הגופים החוץ בנקאיים הולך ועולה, בשל הצורך הרב לאשראי נדל"ני, בתקופה בה הבנקים בוררים את לקוחותיהם בתחום (בעיקר כתוצאה מהגבלות רגולטוריות).

"בשאר הפרמטרים, הן בשלב המשא ומתן על הביטחונות וההתניות, הן בתקופת ההלוואה במהלכה צצים תנאים שונים המצריכים שינויי מסלול או פתרון בעיות שצצות בדרך והן בתום ההלוואה, קרי החזר הקרן ושחרור השעבודים, הקרנות גמישות יותר לצרכי הלקוח וזריזות יותר בתהליכים", טוען דויטש, בעל ניסיון רב שנים בתחום האשראי והחיסכון לטווח ארוך, ובעברו אף ניהל את קופות הגמל והפנסיה של בית ההשקעות אקסלנס נשואה.

לדברי דויטש, יתרונן של הקרנות מתבטא בין היתר בקיצור לוחות זמנים שלעיתים לדבריו הוא השיקול המרכזי של יזם ולא רק בשל סיבות כלכליות טהורות. "חוסר הודאות של יזם בבואו לקבל את ההלוואה בבנק הינו עצום. ראשית אורך התקופה עד קבלת התשובה יכול לקחת חודשים ובמהלכה ישנן הוצאות רבות ואובדן הכנסות אלטרנטיביות", מסביר דויטש, "כמו כן, קיים אלמנט של הלחץ הנפשי, ככל שמתארך הזמן, החרדה בגין עתיד הפרויקט הופכת לממשית אף בפן הפסיכולוגי.

"במימון החוץ בנקאי, יש לרוב תקופת ההמתנה קצרה יותר והתנאים לאישורה גמישים יותר שכן משך הבדיקה קצר משמעותית ומוריד מחוסר הוודאות. בקרן אקספו למשל, הלקוח מקבל תשובה עקרונית תוך 24-48 שעות, כמובן שבהמשך הוא צריך להגיש שמאויות תומכות במה שהציג, דוחות רואי חשבון מוסמך ונתונים נוספים הכרחיים. בכל מקרה, הזמן שעובר מרגע הגשת בקשת האשראי ע"י היזם ועד להזרמת הכסף ליזם הוא קצר באופן משמעותי מאשר בבנק.

"בנוסף ללוחות הזמנים, השוני בין דרישות הקרנות לאלו של בנקים מקורו בנקודת ההסתכלות על הבקשה "ההבדל המרכזי הוא שקרן אקספו מתעניינת בעסקה עצמה ואילו הבנקים רוצים לראות את כל החברה של היזם ההיסטוריה, הכלים שבידיו של היזם, לצד פרטים על העסקה. ובתרגום לשעבודים, אנו מבקשים בעיקר שעבוד על הקרקע או הפרוייקט עצמו, ואילו הבנקים לרוב מבקשים שעבודים נוספים כמו שש"ק על כל החברה ,שעבודים נוספים, התניות פיננסיות מגבילות על העסק ,אישורים ,בירוקרטיה ועוד ולכן נוצרת לעיתים סחבת באישור הפרויקט".

– מה באשר למתן אשראי לקבוצות רכישה?

"על פי הכללים, כלל החברים בקבוצה צריכים לעמוד בקריטריונים של בנק ישראל בטרם מאשרים כשירותם לקבלת ליווי בנקאי ובטרם החלו לדון באשר לתנאי ההלוואה עצמה. במידה ולא עומדים בלוחות הזמנים הקצובים הללו ולו מאחר ואחד מחברי הקבוצה נפסל, עליהם להתחיל את כל התהליך שוב, עניין הגורם לא אחת לבעיות פנימיות בתוך הקבוצה ולעיתים אף לפירוקה. אנו מסתכלים בעיקר על העסקה בוחנים את איתנות חבריה מניתוח מקורות ההון שלהם ולא רק מניתוח מקורות ההכנסה כפי שבודקים הבנקים".

– יש עדיין בשוק חוסר מודעות לאלטרנטיבות המימוניות?

"ודאי. רבים מהיזמים או ממארגני קבוצות הרכישה לא מודעים כלל לאפשרות שיש בשוק עוד דרך לגיטימית לגיוס אשראי. חלקם בעת קבלת תשובה שלילת מהבנק, מוותרים על הפרויקט וזאת מאחר ולא שמעו על פתרון מימוני אלטרנטיבי".

– ועדיין קיים בלבול בקרב הלווים בין עולם האשראי החוץ בנקאי לבין השוק האפור?

"יש יזמים שעדיין לא עובדים עם גופים חוץ בנקאיים בשל סטיגמות שנדבקו לתחום בעיקר מהעבר והקישור הלא נכון של הנושא לשוק האפור הלא לגיטימי. הלגיטימיות של קרנות האשראי גבוהה מאוד והיא כמו הלגיטימיות של גולן טלקום מול סלקום, פרטנר ופלאפון.

"לקוח שמחפש חברה סלולרית, משקלל בהחלטתו מס' גורמים: מחיר החבילה, איכות הקליטה, שרות, מהירות, זמן תגובה ואיכות ולפי כל הפרמטרים האל ובוחרת עם מי לעבוד, כך צריך לקוח שמחפש אשראי לחפש את חברת המימון או הבנק הטובים היותר עבורו ולשקלל בהחלטתו מס' פרמטרים: גובה הריבית, עמלות, שרות, מהירות, יעילות, שעבודים על נכסיו השונים ,התניות פיננסיות אם יש ,שעבוד על כל החברה או רק על הפרויקט, נוחות עבודה וכו'".

– רגולציה בתחום זה תעזור לבידול בתוך עולם האשראי החוץ בנקאי?

"אנחנו לא מחכים לרגולציה, ולמרות שאין דרישה כזו, אנו מוודאים התנהלות תקינה הן באמצעות נאמנים חיצוניים לטובת המשקיעים והן באמצעות ועדת אשראי חיצונית אובייקטיבית המורכבת ממנהלים בכירים שאיישו תפקידים מרכזיים בבנקים בעבר. אין ספק שצריך לוודא שגורמים בשוק יעבדו בשיטה חוקית, עם אפיון נכון של הלקוח, מסמכי הלוואה ברורים, הבלטות על נושאים מהותיים כגון גובה הריבית, התנהלות סדירה מול הלקוח, פונטים ברורים כדי שלא יפלו בין השורות החשובות".

*** הכתבה בשיתוף קרן אקספו

רון שטיין, גלובס 17/05/2015

שוק ההון

  • מהי פוליסה פיננסית?

    פוליסה פיננסית היא תיק השקעות/חסכון מנוהל לטווחי זמן שונים, המיועד לאדם אשר מעוניין בחסכון נזיל למשיכה בכל עת, אשר ניתן השקיע בו בסכום חד פעמי או בהוראת קבע שוטפת, עבור עצמו, ילדיו, נכדיו ולכל מטרה.

  • מה ההבדלים העיקריים בין חסכון שוטף בפיקדון/חסכון בנקאי לבין חסכון בפוליסת חסכון?

    בפוליסת חסכון: הכספים נזילים למשיכה בכל עת ולא סגורים לתקופה מוגדרת, אין קנסות ועלויות משיכה, ניתן לחסוך גם בסכומים קטנים, הכספים מושקעים בשוק ההון. בפיקדון בבנק: הריבית נמוכה יחסית לאפיקי השקעה מנוהלים בבורסה בראייה היסטורית, רמת הנזילות היא נמוכה ובמקרה של שבירת פיקדון קיים קנס בצורת הריבית שהצטברה, אין מסלולי השקעה והכסף אינו מנוהל אלא מניב ריבית (נמוכה מאד עד אפסית כיום) ידועה מראש.

  • מהם נכסים בלתי סחירים וכיצד הם משפיעים על התשואה?

    בפוליסה פיננסית כמו גם בקופת גמל, קרנות השתלמות, ביטוחי מנהלים. חלק מהתיק ההשקעות מושקע בנכסים לא סחירים, כגון: אג"ח לא סחיר, קרנות השקעה, קרנות גידור, נדל"ן מניב, הלוואות. השקעות אלא מניבות תשואה אשר אינה תלויה באופן ישיר בשוק ההון הסחיר התנודתי ומהוות עוגן לתיק ההשקעות הסחיר. כמו כן ההשקעה בנכסים לא סחירים אינה מתאפשרת דרך ניהול כספים בבנק אלא רק בניהול של גופים מוסדיים. פוליסה פיננסית היא תיק מנוהל מוסדי ולקוח אשר בחר לנהל את כספו דרך פוליסה פיננסית אכן נהנה מיתרון.

  • אני מנהל כספים בבנק דרך ניהול תיקים, האם כדאי לי לעבור לקופת גמל לפי תיקון 190?

    בהחלט כן, היתרונות הם רבים: א. עלויות ניהול זולות יותר. ב. שקיפות בתשואות (גמל נט) מול יצרנים אחרים. ג. עלויות קנייה ומכירה של ניירות ערך אפסיות לעומת הבנק. ד. תשואות עדיפות ובאופן משמעותי לאורך זמן (גמל נט). ה. שימוש בנכסים לא סחירים אשר מקטינים את התלות בשוק ההון. ו. דחיית מס, היות וניתן לשנות מסלולי השקעה ללא הגבלה, ללא עלות וללא אירוע מס. ז. מס רווחי הון של 15% נומינלי במקום 25% ראלי. (נכון להיום בסביבת אינפלציה אפסית בהחלט יתרון). ח. ניתן לנייד מיצרן ליצרן ללא עלות וללא אירוע מס בקלות. ט. הרכב נכסים סחיר איכותי יותר ומפוזר יותר ללא קרנות נאמנות "של הבית". י. אפשרות לא לשלם מס הכנסה בכלל !! בעת מימוש הכספים כקצבה מוכרת לכל החיים.

  • מנהל ההשקעות בניהול תיקים הוא אלטשולר שחם (לדוגמא), האם כדאי לי לעבור לקופת גמל לפי תיקון 190 באלטשולר שחם?

    בהחלט כן מאותן סיבות שרשמתי מעלה. תיק ההשקעות דרך ניהול תיקים בבנק באלטשולר הוא שונה לחלוטין בין תיק השקעות אלטשולר גמל באותו רמת סיכון !! כאמור דרך הבנק לא ניתן להחזיר נכסים לא סחירים, לקבל הטבות מס, לשלם פחות ד.נ, לשנות מסלול השקעה ללא אירוע מס ותשלום עלויות ק/מ על כל פעולה אשר מממנת את הבנק אבל פוגעות בתשואה.

  • מהו ארביטראז' מיסוי?

    ארביטראז' מיסוי מאפשר ניצול תכנוני מס בחלופה להשקעות פיננסיות בקרנות נאמנות, ניהול תיקים, פקדונות וכו'. 1. שימוש בקרן השתלמות וקופת גמל בניהול אישי לדחיית תשלום מס. 2. שימוש בקופת גמל ל"קצבה מוכרת" לדחיית תשלום מס על פי תיקון 190 (משיכה חד פעמית על ידי היוון קצבה מוכרת). 3. שימוש ב"פוליסת חסכון" כפלטפורמה לניהול השקעות בשוק ההון תוך ניצול ארביטראז' מיסוי (פטור במעבר בין מסלולים, דחיית מס, ניכוי מס רווח ראלי לגילאי 67+).

צרו קשר

לקביעת פגישה ולפרטים נוספים,
נא השאירו פרטים ואשוב אליכם בהקדם

  • שם
  • דוא"ל
  • טלפון
  • נושא
אין לראות באתר זה משום המלצה לרכישה או למכירה של מוצר ביטוח או מוצר פיננסי כלשהו או תחליף לייעוץ, המתחשב הן בנתונים ובצרכים של כל לקוח, הניתן ע"י בעל רישיון לייעוץ כקבוע בחוק. יוסי פיצחדזה סוכנות לביטוח פנסיוני (2018) בע"מ, הנה חברה בעלת רישיון סוכן ביטוח פנסיוני, העוסקת בשיווק פנסיוני ולא בייעוץ פנסיוני. יוסי פיצחדזה סוכנות לביטוח פנסיוני משווקת את מוצריהם של מגוון גופים מוסדיים המפורטים באתר החברה. יוסי פיצחדזה סוכנות לביטוח פנסיוני בעלת זיקה, כהגדרתה בחוק הפיקוח על שירותים פיננסים (עיסוק בייעוץ פנסיוני ושיווק פנסיוני), תשס"ה-2005, למוצרים פנסיונים המשווקים על-ידה והיא עשויה להעדיף מוצרים אלה בעת מתן שירות ללקוח.