• פחד גבהים: המוסדיים מצמצמים חשיפה ישירה לנדל"ן — ומרחיבים את ההשקעות בחוב

פחד גבהים: המוסדיים מצמצמים חשיפה ישירה לנדל"ן — ומרחיבים את ההשקעות בחוב

קרן החוב מדיסון ריאליטי השלימה מתחת לרדאר גיוס של 250 מיליון דולר בישראל מגופים כמו ילין לפידות, מיטב דש והפניקס ■ מיטב: "לאור התייקרות הנדל"ן בארה"ב, יש היגיון להשקיע בחוב, ובחלק היותר מסוכן שלו — מזנין או חוב בכיר לבנייה" ■ לצד הגופים המוסדיים, גם שלמה נחמה הקים מיזם חוב בארה"ב, שהבטיח גיוס של מיליארד דולר ממשקיעים פרטיים

הגופים המוסדיים החלו להשקיע את כספי הפנסיה והגמל של הציבור הישראלי בנדל"ן אמריקאי לפני כעשור. לשם כך, גופים גדולים — ובהם מגדלכללהראל ופסגות — הקימו מחלקות ייעודיות לטיפול ברכישת נדל"ן בחו"ל. במרבית המקרים רוכשים המוסדיים נכסים באופן ישיר, ולשם כך נעזרים בשותפים מקומיים; ולעתים הם בוחרים להשקיע בקרנות חוב פרטיות לנדל"ן או להלוות ישירות ליזמי נדל"ן.

העלייה החדה שנרשמה במחירי הנכסים בחלק מהשווקים בארה"ב בשנים האחרונות הפחיתה את פוטנציאל התשואות מהשקעה ישירה בנכסים, והגדילה את רמת הסיכון באופן משמעותי. כתוצאה מכך, הגופים המוסדיים החלו לשנות בהדרגה את אופן ההשקעה בחו"ל: במקום לרכוש באופן ישיר נכסים ושותפות באקוויטי, הם מעדיפים להשקיע בחוב לנדל"ן. מדובר בהשקעה שמרנית יותר מאחזקה ישירה בנכסים, שמעניקה הגנה מסוימת מפני משבר או זעזוע בשוק.

כחלק משינוי המגמה, שהחלה כבר לפני כשנתיים, שורה של גופים מוסדיים בחרו באחרונה לקחת חלק באחד מסבבי הגיוס הגדולים שבוצעו בישראל אי פעם. ל–TheMarker נודע כי קרן החוב האמריקאית מדיסון ריאליטי קפיטל השלימה גיוס ענק של כ–900 מיליון שקל (250 מיליון דולר) מגופים מוסדיים מישראל, ובהם ילין לפידות, מיטב דש  וחברת הביטוח הפניקס  .

מדיסון ריאליטי קפיטל הוקמה ב–2004 על ידי בריאן שץ וג'ושוע זגן. הקרן — שלפי אתר האינטרנט שלה ביצעה מאז השקעות בכ–7 מיליארד דולר — מתמחה במתן הלוואות כחוב בכיר או כהלוואות מזנין (הלוואות בסיכון גבוה המשמשות השלמה להון עצמי) למקבצי דיור, משרדים, מרכזים מסחריים ונדל"ן תעשייתי. הקרן מיועדת בעיקר למשקיעים מוסדיים.

מדיסון ריאליטי מיוצגת בישראל על ידי אינפין קפיטל, חברת החיתום ובנקאות להשקעות שבבעלות יהונתן כהן, לשעבר מנכ"ל כלל חיתום. מי שאחראי לחיבור של הקרן לישראל הוא תמיר קזז, שעד 2016 כיהן כמנכ"ל החברה הבת של כלל ביטוח לפעילות בארה"ב (Clal U.S. Management).

תעשיית החוב בפריחה

תעשיית החוב הפרטי בארה"ב — בעיקר לשוק הנדל"ן — נמצאת בפריחה. סך החוב הפרטי בארה"ב צמח מ–205 מיליארד דולר ב–2007 ל–638 מיליארד דולר בנכסים מנוהלים ב–2017. לגידול בפעילות יש שתי סיבות עיקריות: משבר 2008, שהביא להידוק הרגולציה על מערכת הבנקאות, שדורשת ערבויות וביטחונות גבוהים מאוד מלווים; והתשואות הנמוכות באג"ח, שדוחפות את המשקיעים לאפיקים אלטרנטיביים ומייצרות נזילות.

עוד לפני הגיוס של מדיסון ריאליטי, בתי השקעות כמו ילין לפידות ואלטשולר שחם החלו להפנות נזילות להשקעות בחוב לנדל"ן בארה"ב. ב–2016 חבר ילין לפידות לחברת המימון האמריקאית דאונטאון, המארגנת הלוואות לתחום הנדל"ן — בעיקר בתחום המזנין.

גם באלטשולר בחרו להגדיל את החשיפה לחוב של נדל"ן אמריקאי, באמצעות שיתוף פעולה עם בנקים זרים, ובהם בנק אוף אמריקהסיטי גרופ  , דויטשה בנק ודיסקונט ניו יורק. בשונה מילין, אלטשולר בחר להתמקד בשכבת המימון הראשונה — כלומר, חוב בכיר לנכסים נגד ביטחונות.

"אלטשולר שחם פעיל מאוד בתחום ההלוואות הישירות למשכנתא ראשונה כנגד נכסי נדל"ן בארה"ב. אנחנו בוחרים בפינצטה את הנכסים באיכות הגבוהה ביותר, עם שוכרים טובים ובמיקומים מרכזיים. עד היום השקענו כחצי מיליארד דולר בעסקות כאלה", הסבירו בבית ההשקעות.

"לאור העלייה במחירי הנדל"ן בארה"ב, הגענו למסקנה שיש היגיון להשקיע בחוב לנדל"ן, ובחלק היותר מסוכן שלו — חוב מזנין או חוב בכיר לבנייה. החוב מניב כיום את אותן התשואות שמקבלים באקוויטי, בלי אפסייד. כך אנחנו פחות חשופים לירידה במחירי הנדל"ן", הסביר ברק בנסקי, מנהל ההשקעות הראשי חיסכון ארוך טווח במיטב דש.

"ביקרנו את מדיסון בניו יורק, וראינו את הנכסים שנגדם בקרן כבר נתנו חוב. מדובר בגוף עם הרבה ניסיון. הריביות והעמלות על ההלוואות מניבות תשואה דו־ספרתית, כשהתשואה נטו למשקיעים היא דו־ספרתית נמוכה. יש למדיסון גם יכולות להיכנס לנעלי היזם במידה שהוא נקלע לקשיים ומתקשה להשלים את הבנייה. הם כבר עשו זאת בעבר", הוסיף.

פעיל בשוק קרנות החוב בניו יורק ציין שהריבית על חוב בכיר, עם שיעבוד ראשון, נעה בין 7% ל–11%, ובהלוואות מזנין, עם שיעבוד שני, הריבית היא דו־ספרתית גבוהה — 9%–15%.

ההשקעה של הגופים המוסדיים בחוב לנדל"ן היא לא פעם אלטרנטיבה גם להשקעות באג"ח של חברות הנדל"ן האמריקאיות שהנפיקו בישראל. בחלק מהמקרים, הריביות מפעילות ההלוואות — בין אם מדובר בהלוואות לחוב בכיר ובין אם למזנין — גבוהות מאלה שהנפיקו חברות נדל"ן אמריקאיות בישראל.

בנסקי אישר את הדברים: "חלק מסוים מהלווים בקרן של מדיסון קפיטל הן חברות שגייסו אג"ח בארץ בריביות נמוכות. לפעמים הגיוס בישראל נועד לפרוע את החוב למדיסון. במקום להשקיע באג"ח שלהן, החלטנו שעדיף לנו להשקיע בחוב שהן לוות בארה"ב, ובריביות הגבוהות שהן משלמות שם, ועוד עם ביטחונות".

גם שלמה נחמה בתחום

לא רק גופים מוסדיים גילו את פוטנציאל התשואות בפעילות החוב. מי שהרחיב באחרונה את פעילותו בתחום המימון לנדל"ן בארה"ב הוא מנכ"ל בנק הפועלים לשעבר, שלמה נחמה. נחמה הוא אחד המשקיעים שעומדים מאחורי מיזם ההלוואות לנדל"ן הניו יורקי TNW Capital, שגייס עד כה כמיליארד דולר ממשקיעים פרטיים, להשקעות בחוב ובהלוואות מזנין בפרויקטים לנדל"ן.

השותפים במיזם הם ג'ו טבק, בעליה של חברת הנדל"ן פרינסטון הולדיגנס, ורן אליאסף, בעליה של חברת הנדל"ן נורת'ווינד גרופ (Northwind Group), שלה נכסים בשווי של כ–2 מיליארד דולר, הכוללים בתי האבות, משרדים ומקבצי דיור. נחמה הוא שותף של אליאסף בנורת'ווינד.

"לפני כשנתיים, כשראינו יש הזדמנות בפעילות החוב, הקמנו את TNW Capital", הסביר אליאסף. "אנחנו בוחנים את התשואה ביחס לסיכון, והבנו שבפעילות מתן הלוואות לנדל"ן קיימת הזדמנות לתשואה אטרקטיבית. בשונה מקרנות חוב אחרות, אנחנו נותנים הלוואות שאנחנו מאמינים שייפרעו, בפרופיל סיכון נמוך יחסית. עם הידע שלנו בנדל"ן, אנחנו יודעים לזהות מי לווה איכותי ומהן הבטוחות הנכונות. המטרה שלנו היא לגלגל את החוב — ולא להיות הבעלים של הנכסים".

בסוף השבוע עלתה קרן TNW Capital לכותרת, כשפורסם כי הלוותה 69 מיליון דולר לאול־ייר, חברת הנדל"ן של ג'ואל גולדמן, שגייסה בישראל כ–2.5 מיליארד שקל. ההלוואה ניתנה לשלוש שנים בריבית קבועה, והיא מגובה בתיק של עשרה נכסים, חלקם מניבים. הנכסים כוללים מקבצי דיור, נכסים מסחריים וקרקעות, בעיקר בוויליאמסבורג שבניו יורק. חלק מהנכסים מקורם בחברה שהנפיקה בישראל (BVI) וחלקם בנכסים מחוץ לחברה.

הגיוס מ–TNW Capital נעשה עבור חוב בכיר, ולא כהלוואות מזנין. לפי הערכות, הריבית בגין הנכסים המניבים מסתכמת ב–6%–7%, בעוד הריבית על נכסים שאינם מניבים גבוהה יותר, כ–8%–9%. מדובר בריביות גבוהות בהשוואה לתשואה על החוב הסחיר של החברה בבורסה בתל אביב — עד 4.75%.

קרנות החוב: חלופה למימון הבנקאי

כיום שורה של קרנות מעניקות מימון לנדל"ן, כחלופה לבנקים. כמה דוגמאות לקרנות האלה הן מדיסון ריאליטי קפיטל ו–TNW Capital, כאמור, וכן דאונטאון קפיטל, חברת RWN, ברוקפילד קפיטל או בלקסטון, שאף היא גייסה בישראל מגופים מוסדיים. פרט לקרנות, גם חברות נדל"ן שגייסו בישראל הלוו חלק מהחוב לחברות נדל"ן מקבילות. עם החברות האלה נמנות מויניאן  וורטון פרופרטיז של ג'ף סאטון וקרן הריט KBS.

"יש היום המון קרנות שמתחרות בבנקים. הקרנות האלה מממנות פרויקטים בבנייה וגם נכסים מיוצבים. הקרנות מחזרות גם אחר הגופים המוסדיים בישראל. יש עכשיו יותר מממנים מאשר עסקות. מרוב שיש ריבוי של קרנות, הריבית יורדת, כך שהיא מתחילה להתחרות עם הריביות שמציעים הבנקים", הסביר גורם הפעיל בשוק הנדל"ן בניו יורק.

לפי אותו גורם, הבנקים מתמקדים בהלוואות הגדולות יותר, בעוד הקטנות מתאימות לקרנות. "הבנקים מעדיפים להשקיע את המאמץ בהלוואות של עשרות מיליוני דולרים ומעלה, בעוד קרנות החוב לוקחות את העסקות הקטנות. זה נובע בעיקר מהרגולציה, דרישות הלימות ההון ("באזל 2"), ההליכים הבירוקרטיים וההשקעה הנדרשת בביצוע בדיקות נאותות".

אליאסף ציין כי הפעילות והגמישות של קרנות החוב מתאימה לחלק מהלווים: "יש הרבה לווים שהפרופיל שלהם לא מתאימים לבנקים. זה יכול להיות חברה שצריכה יותר זמן, פרויקט שמתעכב או יזם שרוצה לקבל הלוואה מהירה. אלו הלוואות שמתאימות יותר לקרנות".

"כל הרעיון הוא שנוצר מצב שבגלל כל החוקים החדשים והרגולציה, אז הבנקים פחות ממנים בנייה חדשה, וגם אם הם נותנים מימון — זה רק ליזמים הכי חזקים שעובדים איתם שנים. כך, נוצר חלון הזדמנויות ליזמים שרוצים להתחיל בנייה למשרדים, מגורים — ולהבטיח מימון דרך הקרנות. מסיבה זו עלויות המימון של קרנות החוב הן גבוהות ביחס לבנקים", סיכם בנסקי.

 

ערן אזרן, 03/07/2019, דה מארקר

 

 

 

 

 

 

 

 

מאמרים כללי

  • מהי המסלקה הפנסיונית?

    המסלקה הפנסיונית, הפועלת מתוקף יוזמה של משרד האוצר ובפיקוחו, מציעה פלטפורמה דיגיטלית היוצרת שדרוג משמעותי בשוק החיסכון הפנסיוני. באמצעות המסלקה הפנסיונית יכול כל אזרח במדינת ישראל לקבל תמונת מצב מלאה ועדכנית על החסכונות הפנסיונים הצבורים לזכותו. המסלקה מיועדת להעברת מידע מכלל גופי הביטוח, הפנסיה והגמל לציבור החוסכים ולקהל סוכני הביטוח והיועצים הפנסיונים. בעתיד, תאפשר המסלקה הפנסיונית, גם העברת כספים וביצוע פעולות במוצרים הפנסיונים. המסלקה מציעה ממשק מאובטח וידידותי למשתמש אשר צפוי להגביר את התחרותיות והשקיפות בשוק החיסכון הפנסיוני ולהפוך את המידע על החסכונות הפנסיונים שלנו לנגישים מתמיד.

  • האם חייב להיות קשר טוב בין הורים והילדים בכדי שהם ירשו אלו את אלו?

    החוק מאד ברור- החוק אינו אומר שחייב להיות קשר בין ההורים וילדיהם בכדי שהם ירשו אלו את אלו. החוק לא קובע שיש חובה במערכת יחסים טובה בכלל כדי לרשת את בן הזוג.

  • האם ניתן למשוך כספים מקופת גמל ללא מס גם אם טרם הגעתי לגבי 60?

    כן, ניתן למשוך כספים מקופת גמל לפי תנאים מסוימים (ראה מידע מלא במאמרים כללי), עבור קופות עם צבירות עד 8000 ₪ שאינן פעילות בהליך מהיר וללא מס.

  • מהם הסכנות בהענקת מתנות לילדים, למה צריך להיות מודעים?

    1. העברה רצונית של הרכוש על ידי הילדים – הגנה מפני נוכלים ושאר "רוצי טובתם" 2. העברה לא רצונית של הרכוש על ידי הילדים – גירושין, נושים. 3. פטירה של הילדים – הורשה

  • מהו חוק תיקון דיני המשפחה (מזונות)?

    על פי חוק תיקון דיני המשפחה אדם חייב במזונות שאר בני משפחתו. (רלוונטי ביותר במצבי סיעוד שבה העלות הטיפול השוטפת היא גדולה מאד. עולה השאלה מי יממן את העלות?).

צרו קשר

לקביעת פגישה ולפרטים נוספים,
נא השאירו פרטים ואשוב אליכם בהקדם

  • שם
  • דוא"ל
  • טלפון
  • נושא
אין לראות באתר זה משום המלצה לרכישה או למכירה של מוצר ביטוח או מוצר פיננסי כלשהו או תחליף לייעוץ, המתחשב הן בנתונים ובצרכים של כל לקוח, הניתן ע"י בעל רישיון לייעוץ כקבוע בחוק. יוסי פיצחדזה סוכנות לביטוח פנסיוני (2018) בע"מ, הנה חברה בעלת רישיון סוכן ביטוח פנסיוני, העוסקת בשיווק פנסיוני ולא בייעוץ פנסיוני. יוסי פיצחדזה סוכנות לביטוח פנסיוני משווקת את מוצריהם של מגוון גופים מוסדיים המפורטים באתר החברה. יוסי פיצחדזה סוכנות לביטוח פנסיוני בעלת זיקה, כהגדרתה בחוק הפיקוח על שירותים פיננסים (עיסוק בייעוץ פנסיוני ושיווק פנסיוני), תשס"ה-2005, למוצרים פנסיונים המשווקים על-ידה והיא עשויה להעדיף מוצרים אלה בעת מתן שירות ללקוח. מדיניות הגנת הפרטיות יוסי פיצחדזה סוכנות לביטוח פנסיוני (2018) בע"מ (להלן – "הסוכנות") היא סוכנות לביטוח הפועלת בהתאם לרישיון התאגיד שניתן לה על ידי רשות שוק ההון, ביטוח וחסכון במשרד האוצר. כל המידע שנמסר לסוכנות לצורך קבלת הצעות לביטוח, בעבר בהווה או שיימסר בעתיד, נשמר במערכות המחשוב של הסוכנות, ומוגן באמצעות מתקדמים ובהתאם לתקנים קפדניים שנועדו לשמור על המידע שמסרתם, ועל סודיותו. מערכות המחשוב של הסוכנות רשומים כמאגרי מידע כדין והן מנוהלים בהתאם להוראות חוק הגנת הפרטיות 1981 והתקנות על פיו. שמירת המידע וסודיותו, נחוצים על מנת שנוכל להעניק לכם שירות עבור המוצרים שרכשתם באמצעותנו. במסירת המידע לצורך קבלת הצעות וטיפול במוצרים שלכם, הנכם מאשרים, שהמידע נמסר מרצונכם ובהסכמתכם. המידע והנתונים שמסרתם וכל עדכון שלהם יישמרו במאגרי המידע של הסוכנות וישמשו למתן ההצעות, הפקה וחידוש פוליסות, ניהול שוטף של תיק ההשקעות שלכם, מתן שירות לקוחות ולדיוור ישיר ויצירת קשר למתן מידע בקשר עם מתן המוצרים והשירותים בהתאם לפרטים שמסרתם. אם הסוכנות תארגן את פעילותה במסגרת תאגיד אחר או תתמזג עם גוף אחר, היא תהיה זכאית להעביר לתאגיד החדש העתק מן המידע שנאגר אודותיכם ובלבד שתאגיד זה יקבל על עצמו כלפי את הוראות הצהרה זו. הסוכנות תעביר מידע אישי לגורמים הבאים: חברות ביטוח, בתי השקעות,, סוכני ביטוח וסוכני משנה או סוכנים משותפים, שותפים עסקיים, לצורך קבלת הצעות לביטוח ולקיום חובות המוטלות על הסוכנות על פי דין. הסוכנות תעשה שימוש במידע אך ורק למטרה שלשמה הוא נמסר. כל אדם זכאי לעיין במידע אישי אודותיו המוחזק בידי הסוכנות; הסוכנות תאפשר לנשוא המידע לעיין במידע אישי אודותיו לאחר הגשת בקשה בהתאם להוראות החוק, כל עוד לא קיימת עילה שבדין לדחיית הבקשה. נשוא המידע זכאי להגיש בקשה בכתב לתיקון מידע אישי או למחיקת מידע אישי שאינו נכון, שלם, ברור או מעודכן, והסוכנות תתקן את המידע האישי כל עוד לא קיימת עילה שבדין לדחיית הבקשה. נשוא המידע זכאי לדרוש בכתב שמידע אישי אודותיו יימחק ממאגר המידע. בקשות למימוש זכות העיון, תיקון או התנגדות לדיוור ישיר יש להפנות ל- יוסי פיצחדזה בטלפון: 058-4098148 או במייל: yosi@yosi-fp.co.il הסוכנות תשיב על בקשה למימוש זכות העיון במהירות האפשרית ובכל מקרה לא יאוחר מתוך 30 יום מיום שנקבלה. הסוכנות אוספת מידע לגבי המבקרים והמשתמשים באתר מתוך מטרה לשפר את איכות וטיב השירותים שהיא מעניקה באמצעות האתר. המדובר במידע כללי על המבקרים באתר ומידע שאינו מכיל פרטים אישיים. מידע כללי אודות המבקרים באתר נאסף על בסיס מצטבר ואנונימי , דהיינו באופן שלא ניתן לשייך כל מידע מזהה ופרטים אישיים כלשהם למידע האמור ולהיפך. המידע הכללי לגבי המבקרים באתר נאסף לשם שיפור תוכן האתר, איכותו וטיב השירותים הניתנים באמצעותו. כל הפרסומים באתר זה הינם לידיעה כללית בלבד ואינם מהווים ואין לראות בהם בשום דרך ייעוץ, המלצה, חוות דעת או שידול לבצע עסקת ביטוח. הפרסומים אינם מהווים הצעה לביטוח, הצעה לכריתת חוזה ביטוח או התחייבות לפרמיה, תעריף או מחיר ואין לראות בהם התחייבות למתן שירות כתחליף להליך המתחשב בנתוניו ובצרכיו האישיים והספציפיים של כל סוכן או לקוח. הנתונים והדעות המוצגים בפרסומים נכונים למועד כתיבתם וכפופים לשינויים בכל עת ללא הודעה מוקדמת. המידע הכלול בפרסומים זה לא ישמש לקביעת הזכויות והחובות של לקוח כלשהו או ככלי לפרשנותן. זכויות וחובות כאמור ייקבעו אך ורק לפי תנאי התקשרות התואמים את נתוניו וצרכיו האישיים והספציפיים של כל לקוח. התכנים בפרסומים זה הינם רכושה הבלעדי של הסוכנות והם מוגנים בזכויות יוצרים ובזכויות קנייניות אחרות. אין להפיץ, להעתיק או לעשות כל שימוש אחר בפרסומים או בחלק מהם ללא קבלת אישור מהסוכנות בכתב ומראש. ט.ל.ח
תפריט נגישות
LM web solution